Bail location

Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations.

Un bail écrit est obligatoire

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.Le bail peut être établi 'sous seing privé' (sur papier libre), par un professionnel (agent immobilier, huissier) ou directement entre le propriétaire et le locataire. Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.

Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Les pièces demandées pour l'accès au logement

Préalablement à l'établissement du contrat de location, le bailleur peut exiger du candidat loctaire de lui fournir un certain nombre de documents afin notamment de s'assurer de la solvabilité de celui-ci.Toutefois, la loi interdit au bailleur de demander au candidat à la location de produire les documents suivants:

photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
carte d'assuré social ;
copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
attestation d'absence de crédit en cours ;
autorisation de prélèvement automatique ;
jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : 'Par ces motifs' ;
attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
contrat de mariage ;
certificat de concubinage ;
chèque de réservation de logement ;
dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;
extrait de casier judiciaire ;
remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Fondement: loi du 6 juillet 1989, article 22-2 / loi Dalo du 5 mars 2007

Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail

La durée de la location et la date à partir de laquelle, le locataire dispose du logementLa description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)

L'énumération des parties communes

La destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel

Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle

Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.

Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

L'information sur les moyens de réception des services de télévision :
Depuis le 8 mars 2007, le propriétaire doit fournir au locataire une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble et l'annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Cette information, dont la forme est libre, indique s'il est possible ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne.
Elle précise, quand il existe un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble qui distribue des services de télévision, si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du 'service antenne numérique'. Dans ce cas, le bailleur doit indiquer les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s'adresser.
Toutefois, ces informations n'ont qu'une valeur informative: le locataire ne peut s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.

Certaines clauses sont interdites

En vertu de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;
l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;
s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

Plusieurs documents doivent être joints au bail

L'état des lieux

Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

Lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.

Le bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique qui comprend :

Depuis le 1er juin 2006: un état des risques naturels et technologiques, dans les zones couvertes par plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans les zones de sismicité. Cet état doit daté de moins de 6 mois.
Comme son nom le laisse supposer, l'état des risques naturels et technologiques mentionne les risques naturels et technologiques auxquels est exposé le logement.
Afin de savoir si un logement est situé dans une telle zone, renseignez-vous à la Mairie, à la Sous-Préfecture ou à la Préfecture du lieu où se situe l'immeuble.
En outre, quelle que soit la zone géographique, dans laquelle est située le logement, lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique, le bailleur est tenu d'informer le locataire par écrit de tout sinsitre survenu pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé.
Depuis le 1er juillet 2007: un diagnostic de performance énergétique, établi depuis moins de 10 ans. Il doit également être tenu à la disposition de tou candidat locataire. Toutefois, ce diagnostic n'a qu'une valeur informative, aussi le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations qu'il contient.
Etabli conformément à un modèle type par un professionnel agréé, le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.
Depuis le12 août 2008: le constat des risque d'exposition au plomb si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique dans laquelle il se situe. Il ne porte toutefois que sur les parties privatives à usage d'habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d'une maison d'habitation.

Dans les immeubles comportant un ascenseur, le bailleur doit tenir à la disposition des locataires le rapport du contrôle technique de cet équipement.
Le locataire peut demander à consulter ce document dans les locaux du siège social ou du domicile du propriétaire ou dans ceux de son représentant. Il peut en obtenir une copie écrite sur sa demande et à ses frais.

Le bailleur d'un immeuble collectif d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doit informer le locataire de la présence éventuelle d'amiante :

un dossier technique visant les parties communes et privatives et concernant les flocages, calorifugeages et faux plafonds, est tenu à disposition des occupants de l'immeuble;
un dossier technique amiante ne visant que les parties communes de l'immeuble, et concernant les autres matériaux et produits contenant de l'amiante, est tenu à la disposition des occupants de l'immeuble. En outre, une fiche récapitulative de ce dossier est communiquée aux occupants de l'immeuble dans un délai de 3 mois à compter de sa date de constitution ou de lise à jour.

Lorsque le logement loué est situé dans une zone d'exposition au bruit, le bailleur doit informer le locataire sur la situation de l'immeuble au regard du plan d'exposition au bruit. Il est tenu d'indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le logement est situé.

Pour tous les baux signés ou renouvelés à compter du 8 mars 2007, le bailleur doit informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble et annexer cette information au contrat de location.
Cette information indique :

la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;
et lorsqu'il existe un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble qui distribue des services de télévision, si cette installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne numérique ». Dans ce cas, le bailleur doit indiquer les coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s'adresser.
Toutefois, le locataire ne peut se prévaloir de ces informations à l'encontre du bailleur.

Quels risques courez-vous en l'absence de bail écrit ?

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste valable ( la jurisprudence admet les baux verbaux), mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.Le propriétaire, comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.

En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus réviser annuellement le loyer.

Quelle durée pour le contrat ?

La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale, par exemple une société ou une compagnie d'assurance.

Un bail de courte durée...

Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raison professionnelles ou familiales(ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille).

Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée.

Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant le fin du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Si l'événement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer, dans le même délai, le report de la date de fin de bail.

Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.

Où trouver des modèles de contrats de location ?

Des modèles de contrats sont disponibles auprès des professionnels, auprès d'associations de locataires ou de propriétaires ou dans les librairies spécialisées.

Locataire : ce qui est à payer à la signature du bail

Le dépôt de garantie, si le bail le prévoit : son montant est limité à un mois de loyer hors charges.
- Il garantit le respect de vos obligations, par exemple, le paiement des réparations locatives. Il ne produit pas d'intérêts à votre profit et n'est pas révisable pendant la durée du bail.
Les honoraires de l'intermédiaire : honoraires de négociation et frais de rédaction du bail.
- Ils sont partagés par moitié entre vous et le propriétaire :
- Si l'intermédiaire est un notaire, ses honoraires sont réglementés
- Si l'intermédiaire est un agent immobilier ou un administrateur de biens, ses honoraires sont libres, mais doivent être affichés dans l'agence.
Les frais d'état des lieux : si, à défaut d'accord entre vous-même et le propriétaire (ou l'agent immobilier), l'état des lieux a dû être établi par un huissier, les frais seront partagés par moitié entre vous-même et le propriétaire.
Votre assurance habitation : vous devez obligatoirement la souscrire, auprès de l'assureur de votre choix.
L'ouverture des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
Les frais éventuels de caution d'un tiers, si vous n'obtenez pas la caution d'un membre de votre famille.

Pour alléger votre charge de loyer, vous pouvez sous certaines conditions de ressources et de situation de famille, bénéficier de l'allocation logement ou de l'aide personnalisée au logement - APL -.

Source http://www.adil25.org